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如何理解祖堂地交易限制鬆綁?

近日多番收到關於祖堂地的查詢或訪問,然而由於已無身份,也不覺得表述太多可以扭轉局勢;不過身邊也有朋友對此充滿疑問或誤解。僅此以多年工作處理過的個案和觀察,嘗試簡單寫寫我對祖堂地爭議的理解及分析。

原居民持有私人土地的形態有兩種,一種是以祖堂形式持有,另一種是個人名義持有;個人名義多數是父輩個人後下的土地,再細分或原幅留予後代。

嘗用新界的文化角度去切入,常常聽到一個觀點:老一輩的原居民因為貧窮,很多時都「被迫」將(主要是個人持有)土地賣予財團、他人,後代只能眼白白看著財團用原本屬於自己父輩的土地起樓發達。

除了貧窮,很多鄉紳都會將之歸咎於政府以城規、土地行政限制私人地主自己發展。同一塊地,自己持有就無得起樓賺錢,但有資源的財團就可以很快速地處理好規劃及行政程序。所以,發達的一直不是自己。

至於祖堂地一直於在轉手限制的難關,祖堂地是由一眾「持份者」(又稱祖堂成員)持有,而非司理或個別族人持有,而持份者人數動輒數以百計,現時需要得「全部人」同意或「沒有人」反對才能進行交易。就算有叔父想賣地,但可能宗室內有反對聲音、其中一、兩房人不願放手或不滿分配而反對,交易便會告吹。亦因此,不少祖堂地反而維持予與原有佃農的私賃關係,根據民間一項調查,全港估計有1/5的農場,祖堂地佔農地面積一半以上甚至全部。

題外話,祖堂地會否起丁屋呢?理論上祖堂成員都有丁權、即是這幅地「自己都有名」。但塊地有名的有幾百人,人人都起、多多祖堂地都不夠用;而如果用個人丁權在祖堂地起樓,收益不歸祖堂又於理不合,所以祖堂地起丁屋也不容易。

近年出現一種情況,由於地好難賣、祖堂會委託一些「公司」承辦收租或管理土地;這些公司可能與鄉紳有關或無關,但會利用擁有管理權和收租權,在灰色地帶不承認佃戶與祖堂的原有租約。這做法已起了不少紛爭,已另文述。

在這情況下,祖堂地反而令原居民可以持有至今。在愈來愈多原居民無法擁有自己土地,祖堂地成為原居民與政府討價還價的條件。放寬轉售限制、將同意數降至8成,令交易更易進行。

但這不代表祖堂會輕易將土地轉售予財團,首先正如前文所述,鄉紳一般對財團發大財感到不是味兒,所以今日財團如果需要買地有求於你,鄉紳們的要求已不是單單一塊地的權益。他們日後會傾向遊說8成成員支持,將土地轉由原居民或鄉紳成立的公司(例如那些原本被委託收租的公司)持有,然後再以公司/祖堂公司名義與財團合作,不求單次利益,而求在項目上分一杯羹。這樣才能打破一直被財團壟斷的土地開發,鄉事也會有比賣地賺得更高、更長遠利益。

不過無論如何,這都只不過是鄉紳、祖堂成員(幾乎全部男人)、財團之間的利益關係。承租土地耕種的人、環保團體、以及沒有在上述鏈條有角色的人,似乎沒有參與討論的空間與身位,而他們的意見也自然無法影響土地是否轉手的關鍵決定。