近日多番收到關於祖堂地的查詢或訪問，然而由於已無身份，也不覺得表述太多可以扭轉局勢；不過身邊也有朋友對此充滿疑問或誤解。僅此以多年工作處理過的個案和觀察，嘗試簡單寫寫我對祖堂地爭議的理解及分析。
原居民持有私人土地的形態有兩種，一種是以祖堂形式持有，另一種是個人名義持有；個人名義多數是父輩個人後下的土地，再細分或原幅留予後代。
嘗用新界的文化角度去切入，常常聽到一個觀點：老一輩的原居民因為貧窮，很多時都「被迫」將（主要是個人持有）土地賣予財團、他人，後代只能眼白白看著財團用原本屬於自己父輩的土地起樓發達。
除了貧窮，很多鄉紳都會將之歸咎於政府以城規、土地行政限制私人地主自己發展。同一塊地，自己持有就無得起樓賺錢，但有資源的財團就可以很快速地處理好規劃及行政程序。所以，發達的一直不是自己。
至於祖堂地一直於在轉手限制的難關，祖堂地是由一眾「持份者」（又稱祖堂成員）持有，而非司理或個別族人持有，而持份者人數動輒數以百計，現時需要得「全部人」同意或「沒有人」反對才能進行交易。就算有叔父想賣地，但可能宗室內有反對聲音、其中一、兩房人不願放手或不滿分配而反對，交易便會告吹。亦因此，不少祖堂地反而維持予與原有佃農的私賃關係，根據民間一項調查，全港估計有1/5的農場，祖堂地佔農地面積一半以上甚至全部。
題外話，祖堂地會否起丁屋呢？理論上祖堂成員都有丁權、即是這幅地「自己都有名」。但塊地有名的有幾百人，人人都起、多多祖堂地都不夠用；而如果用個人丁權在祖堂地起樓，收益不歸祖堂又於理不合，所以祖堂地起丁屋也不容易。
近年出現一種情況，由於地好難賣、祖堂會委託一些「公司」承辦收租或管理土地；這些公司可能與鄉紳有關或無關，但會利用擁有管理權和收租權，在灰色地帶不承認佃戶與祖堂的原有租約。這做法已起了不少紛爭，已另文述。
在這情況下，祖堂地反而令原居民可以持有至今。在愈來愈多原居民無法擁有自己土地，祖堂地成為原居民與政府討價還價的條件。放寬轉售限制、將同意數降至8成，令交易更易進行。
但這不代表祖堂會輕易將土地轉售予財團，首先正如前文所述，鄉紳一般對財團發大財感到不是味兒，所以今日財團如果需要買地有求於你，鄉紳們的要求已不是單單一塊地的權益。他們日後會傾向遊說8成成員支持，將土地轉由原居民或鄉紳成立的公司（例如那些原本被委託收租的公司）持有，然後再以公司/祖堂公司名義與財團合作，不求單次利益，而求在項目上分一杯羹。這樣才能打破一直被財團壟斷的土地開發，鄉事也會有比賣地賺得更高、更長遠利益。
不過無論如何，這都只不過是鄉紳、祖堂成員（幾乎全部男人）、財團之間的利益關係。承租土地耕種的人、環保團體、以及沒有在上述鏈條有角色的人，似乎沒有參與討論的空間與身位，而他們的意見也自然無法影響土地是否轉手的關鍵決定。