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改劃拆遷下 寮屋村民面對甚麼程序?

政府近年改劃不少綠化地帶、市區邊緣地區進行開發,大多數受發展影響的皆為寮屋居民。過往公民社會裡,土地正義聯盟致力與受影響村民同行爭取權益,亦有不少區議員支援村民的抗爭。然而在公民社會倒退後,這些支援已漸漸絕跡於鄉村。這對部分村民來講,或者是一件好事,然而也有一些村民,對失去資訊感到困惑。其中大家對拆遷會要面對的過程、中間可以介入的程序最不清晰,這篇文章將會簡單介紹村民將會面對的過程及階段。唯由於每個項目面積、處境不同,時序只作參考之用。

過往政府拆遷與改劃某個社區的消息,通常都是在區議會平台傳出。例如最近的石梨坑村改劃事件,最起初是於2014年5月規劃署於區議會上,匯報正在選取葵涌區多個地方進行改劃;去到2022年9月,規劃署再一次在區議會報告正在進行改劃工作。一般來講,拆遷的消息都是在這些情況下傳出,有時亦會在上區議會前先向傳媒放風。

當規劃署打算改劃的消息傳出後,亦即是代表規劃署已初步就更改「分區計劃大綱圖」(即OZP)進行繪圖工作,編製後的「分區計劃大綱草圖」將會於城規程序開展期間公佈,草圖除了一份擬修訂的法定圖則的位置、地圖外,亦包括圖則的註釋。草圖亦會列明改劃後該項目的地積比率(Plot Ratios)、建築物高度限制、改劃後的土地用途、是否有非建築用地(NBA)等。

黃大仙區議會討論竹園聯合村、牛池灣村改劃

改劃的最主要會出現幾種用途:當中住宅分為甲至戊類5種(即R(A-E)),會按密度由遞減,甲類最高密度、戊類為最低密度。一般而言,公營房屋項目多為住宅(甲類)。另外常見的改劃後用地包括政府、機構或社區(GIC)、休憩用地(O)、綜合發展區(CDA)等。

截至2022年10月的政策,草圖公佈後將會有兩個月時間收集申述,這個階段就是過往不少團體、村民致力向公眾收集意見、遞交城規會的時期。公眾可以自行遞交意見、亦可以經關注團體直接將意見交付城規會秘書處,通常在城規會申述期前幾日,反對團體都會全力在網上鼓勵公眾入信。

城規會申述分為兩個部分,上述的入信正式程序名為「就草圖作出申述」、繼而城規會會邀請公眾「就申述提出意見」,之後城規會會在截信後召開「申述和意見的聆聽會議」。然後再邀請公眾就「就草圖的建議修訂作出進一步申述」,並召開「進一步聆聽會議」。這些會議結束後,城規會才會召開正式會議審議圖則,結果公佈後再交由「行政長官會同行政會議」正式通過。以馬鞍山村為例,「就草圖作出申述」於2020年12月截止,「申述和意見的聆聽會議」於2021年7月進行,城規會在8月進行審議。

馬鞍山村村民於城規會請願

與此同時,近年地政總署會在城規程序期間,展開清拆前登記/凍結登記(Freezing survey)程序。簡單來講,地政總署以人口凍結當日村民是否居住在寮屋、當日的居住人數、面積、以至個人所擁有的資產,以這些資訊作為日後處理安置補償時的參照。清拆組以為免有不合資格人士混入為由,並不會預先公佈確實凍結日期。

值得留意的是,大部分寮屋居民過往都會與俗稱「寮仔部」的寮屋管制組進行與寮屋相關的行政工作;然而人口凍結是由清拆組進行,他們會記錄受影響人士數目及商業、工業及農業的行業,村民需要提供住址證明、身份證等個人資料,供地政人員核實受影響人士是否確實居於/經營於受影響的構築物,而有關構築物必須為持牌住用 / 非住用構築物或房屋署 1982 年寮屋管制登記的住用/非住用構築物。

近年即使城規會面對大量反對聲音,大部分想爭取不遷不拆的鄉村基本上期望都會落空,唯獨馬鞍山村半山的改劃成功在城規會被否決。而一旦城規會通過改劃,即代表在規劃上已經完成程序。

如果地盤是公營房屋/政府工程,當局需要在項目具體設計後,向立法會財委會申請撥款。以新界東北前/一期為例,行政長官會同行政會議於2018年12月授權進行第一期地盤平整及基礎設施工程。撥款於2019年5月在立法會通過,2019年9月工程陸續展開,2019年12月區內私人土地宣佈復歸政府,區內的寮屋收地則於2021年展開。然而,由於現時立法會格局已經改變,這些時間將會再壓縮。如果想留意項目的撥款時間表及明細,這些文件大多數在工務小組(PWSC)公開。

政府會在工程開展前進行正式收地。如果項目範圍包括私人土地,政府會引用Cap. 124《收回土地條例》或Cap.370《道路(工程、使用及補償)條例》,向私人地主提供收地補償(事實上即是政府向私人業主購買土地)。現時新界土地的特惠分區補償制度設有兩個補償分區級別(即第一級別和第二級別),並按每年兩次更新的「收回土地特惠補償率」進行補償。截至2022年10月,第一級農地為$1457/呎,第二級農地為第一級的一半。

古洞村村民於刊憲與的反對會議上抗議

若項目涉及道路或渠務工程,政府亦須根據相關條例為擬議工程及將予收回的土地刊憲,以供公眾查閱和提出意見。在這個階段,政府會因應發展項目的情況,進行一次約14日的諮詢。但這個階段提出對整個項目的反對,一般而言都不會受理。

而如果項目不涉及私人土地,政府在法理由是可以直接收回寮屋、以及寮屋所在的「租用官地牌照」。在收地過程中,即使是持有「租用官地牌照」的牌照屋,如果沒有向政府補地價買入成為屋地,而又於1982年登記為紅字屋,都會被視為寮屋,政府統一以「510方案」進行特惠津貼及特設安置安排。

在工程展開後,地政人員會陸續入村,根據凍結登記時的記錄,核實及要求村民選擇安置或特惠津貼。根據近年的情況,在安置的過程通常都出現進多阻滯:例如單位尚未完成裝修、只取得鎖匙幾日,地政就要求村民即時遷出。一旦村民答應交出寮屋並遷出後,地政人員會即場交收所牽涉的特惠津貼、搬遷津貼支票,然後會圍封寮屋、截水電及打爆屋內的玻璃窗,以防再有人居住。

小欖新村寮屋被收回

除了就寮屋進收地程序,如果收地涉及農地,政府亦要進行「農作物特惠津貼」即俗稱「青苗補償」。地政總署會在以地前6個月內進行視察,當地政總署張貼法定收地告示後,漁護署會邀請受影響農戶提出申索,兩個部門會在收到申索後進行「點青苗」的程序,完成後會由地政處計算及發放。

以小欖新村為例,由2015年改劃申述、到最後一戶於2022年1月遷出,中間歷時7年。但隨著時局改變,相信由改劃到正式收地的時間將會愈來愈短。

寮屋居民無論抱持怎樣的立場,最切身必然是安置、補償等安排。如果想深入了解510方案及各種寮屋處境,《阡陌之間》整合寮屋拆遷相關資訊,集中各村的情況、經歷、論述、政策簡介以及昔日土地正義聯盟、地區團體製作的單張,為寮屋居民提供基本的參考資料。村民亦可以通過這個網頁,再連結去地政總署網站取得自願寮屋登記計劃表格以及下載地政灰色書仔。公眾亦可以通過此頁面,了解現時寮屋拆遷的政策及問題。