誰是寮屋「租客」?——辨識寮屋區內不同租賃關係

(按:本文所解釋的現況適合對寮屋有一定認知、想深入的朋友閱讀,初心者宜先了解寮屋政策基本背景)

租客一詞經常訴拆遷議題中出現,這個詞語不但介定了一戶人可以在制度裡獲得的安置補償,更是村內定義身份政治的重要詞彙。

不過在香港的寮屋區/農村裡,租客的定義非常多元,而每一種租客所面對的處境和社會經濟地位都有差異。

有很多人經常誤解,今日現存的寮屋多數都是「在山邊官地搭間木屋」,當然這個情況亦有存在,但在新界很多活躍農區,以及市區寮屋如牛池灣村,不少寮屋住戶承租私人土地,並在土地上自行搭建寮屋。而在茶果嶺村,即使有些土地因種種因素變成官地,但由業權分佈圖中缺失地段推敲、對照昔日的丈量約份圖,相信村內最少一半寮屋都曾經位於私人地上。

2017年坭圍迫遷事件

數十年前,中國大陸大批難民南來香港,適逢新界原居民開始外流,難民來港後,可能在村長、鄉里、甚至理民府的協調下,承租圍村以外由原居民祖堂或私人持有的土地耕種。

此舉正值新界農業由稻米時代漸漸轉型為種菜時代,將本來龐大的米田重劃成小塊出租,為祖堂或家族帶來穩定收入,作為宗族祭祀或堂產資金。而南來的非原居民又可以利用肥沃的耕地自食其力,他們會在農田邊搭建木屋或鐵皮屋,用來居住或養殖禽蓄,過著耕住合一的生活。

當政府於1976、1982、1984-85年分別進行有關寮屋的構築物和人口登記時,由於登記並不考慮業權狀況,只登記實際居住人口和用途,而搭建物又確實是居民自行投資搭建——事實上,不論物料為鋅鐵、石綿、木板,村民都需要投資一定成本,所以這些搭建物都是居民的財產。

「業權」與「寮屋擁有權」書寫出來似乎明確,但在實際操作中曖昧不明。首先是租賃關係一般情況下以口頭達成,少數會同祖堂有租單關係;租戶會定期向某位村民或婦人交租,有很多情況「交交下冇交」——可是接頭人逝世,或者移民等原因。

加上香港居住問題嚴峻,寮屋的頂讓活動在凍結寮屋數目依然活躍,而寮仔部實際上無力處理大量寮屋頂讓(這個行為被部分居民稱為「買」)的問題,以至為日後的寮屋爭議埋下伏線。

位於九華徑私人擁有的寮屋地

不過,隨著都市發展,原有地主可能會將土地轉手至財團或其他買家,又或者業主/繼承人會有其他打算。這時會衍生很多關於土地使用權和寮屋所有權的糾紛:土地易名不代表寮屋易手,但寮屋又不可能移動到別處,居民仍需要得到新業主同意才可以居住。

有些業主會將寮屋理解為業權一部分,地權易手時必須同步轉手;而租客則會認為自己對寮屋有絕對的使用權。在一些業權人長期無行駛擁有人的權責時,居民在滿足若干條件下可以申請逆權侵佔取得土地擁有權。

但這情況只是少數,大多數情況下,業主會在糾紛角力中佔上風,尤其是租賃關係較明確的土地。2017年,屏山「鄧輯伍祖」將其於坭圍菜園村擁有的土地,將收租權和管理權外判予管理公司,由過往每年年租2500-5000元大幅加租至每月每呎3-3.8元,平均加幅超過160倍。村內大部分居住的都是老人家,原來都直接交租給祖堂,最終他們被迫接受加租或遭到迫遷。2020年,九華徑發生相似情況,遠東集團旗下公司將20多戶寮屋所在地段,以各種方式收回,大多數村民被迫離開家園。

在政府的清拆行動中,業權人可以獲得按「補償基準率」的收地補償,而寮屋居民只可獲得「安置」或「特惠津貼」,原因是政府並不承認寮屋的合法性,但現實中不可能完全否定寮屋住戶的「財產」——就當間屋只是一堆木和鐵放在土地上,都理應是住戶的財產,於是就用了曖昧的「特惠津貼」取代「補償」這一類字眼,弱化寮屋居民取得補償的正當性。

這個下風除了發生在業主亦延續到政府清拆行動時的影響。紅字牌登記人固然可以按當時寮屋政策取得安置或特惠津貼,但在1998年政府清拆鑽石山大磡村前,發現不少村民已是頂手戶,於是加入資產審查限制,激起寮屋居民的反響。

根據當年「鑽石山寮屋居民清拆權益組」申訴文件,未有於1985年前登記的居民被安排往中轉屋居住,並須要在轉產公屋時接受入息審查。不少大磡村村民窮畢生積蓄頂下寮屋,財產卻因清拆而付諸流水,安置時更要接受入息審查、無法通過者未能上樓。2001年村民依然無法接受安排,清場時反鎖屋內與房署及警察對峙,險釀悲劇。

上述的「租客」主要是「租」業權,大多數都是寮屋的牌主/擁有人/頂讓者。這類村民大多是50年代起來港的非原居民家庭,以2021年計普遍居住年期40-80年;頂手戶的年期有長有短,以20-40年為大多數,少數為20年以下、亦有少數為10年以下。暫不計算官地自建寮屋,這班人會被原居民稱為「租客」,但他們自己不會視自己是租客,對他們來講「租客」另有其人。

這種人就是近20年出現在新界和市區各大寮屋區的「租客」,他們會向上述那些寮屋戶、登記人、頂手人租用寮屋或牌照屋,或者寮屋內劏出分間單位、或者寮屋的加建部分。

這些群體大多以新移民與本地人為主,亦有少數族裔。每個寮屋區都會有地政或房署寮仔部的告示提醒人勿頂/租,這些告示無法阻擋因房屋短缺的移居潮。

這一類居民與前述的一群最大分別,是直接承租了寮屋構築物本身,租戶的身份更可能是「由租地頂屋的牌主再租用劏房」的「租上租」,在工作的經驗中見過最多四層的租上租。

鄰舍層面社區發展(NLCDP)聯席於2018年發表寮屋劏房調查報告——這是香港近年唯一有系統性針對寮屋劏房的調查,在97份回饋問卷中,發現這類居民大多數居住面積不足200呎,當中新界一部分寮屋劏房由豬欄和雞寮改建,而市區亦有由舊工場改建的寮屋劏房。

而他們在遇上土地糾紛時的議價能力極低。2018年初,芙蓉山村住上約20戶租客地段,業權被銀行收回成為銀主盤,銀行入稟法庭派出執達吏收地,租客只能向NLCDP社工求助,向銀行請願將拆遷時間拖延。

這群居民嚴格來講確實是非法租住寮屋,甚至僭建近部分;而劏房出現的濫收水電等問題,也出現於這種寮屋;他們更要面對維修權責經常不清,修補物料不穩固等問題。

偏偏他們卻往往能出示完整的租單或收據,而亦因此當政府收地時,他們分分鐘是更容易證明在此居住。當然大多數人年期短或住在不足七年非人住屋,都無法進入510方案之內,除了搬遷津貼外,不會有任何保障。

而在清拆消息出現後,一些寮屋牌主會以有機會取得安置作為招徠租客的方式,持續將單位不斷出租牟利。這種單位在即將清拆的橫洲鳳池村、洪水橋都有出現。曾經探訪過一些約200呎的分間房,月租4000-6000元不等;而50-60呎的無冷氣、無廁所的房間竟然也索價2000-2500元。這種俗稱「落釘」的做法,在政府計劃清拆的幾條村都屢有發生。

非原居民鄉村及寮屋區的居住形式尚有牌照屋、補地價永久屋及若干特殊情況出現的建築物,這些情況已另文探討或介紹不作詳述。

上述兩種情況,是寮屋組織者們在這去數年工作中,歸納出兩種較普遍的生活狀況。而兩者在主流媒體的傳播下經常出現混淆、誤植和難以辨識,亦影響到組織工作的成效和策略。

參與茶果嶺、牛池灣、竹園聯合村工作的組織者,將自發進行一項社區影響評估(SIA)調查,希望從中辨識不同居住情況的差異、了解清拆對村民的影響。

參考資料

2000.4.2 鑽石山受清拆影響寮屋居民的哀鳴

2017.7.12祖堂地加租160倍 泥圍菜園村70戶面臨迫遷

2018.1.12芙蓉山村迫遷事件 折射基層居住權未得彰顯

2019.5.20 寮屋土地改劃 應促進民主規劃 (此文章作為導讀)

2020.9.29 九華徑廿戶被迫遷 私人收地無安置

510方案及寮屋清拆小冊子

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